关于加强物业管理的几点建议

随着城市化的快速发展，物业管理已经成为城市管理的重要内容。截止2018年底，龙岩中心城区（新罗区）有住宅小区774个，物业公司162家。238个小区有物业服务，其中133个有物业服务小区成立了业主委员会，占55.9%；536个小区无物业服务，其中336个无物业服务小区有业委会，占62.7%。但物业管理仍然是我市城市管理较薄弱的领域，一是有物业服务的小区比例低，仅占全部住宅小区的30.7%。二是物业公司良莠不一，物业服务水平不适应城市化发展的需求，开发商变相指定自家公司垄断前期物业服务的现象普遍存在，造成前期物业收费价格过快增长。三是已经成立业主委员会的小区比例低，仅占全部住宅小区的60.6%，许多小区还没有成立业主委员会，大部分小区业委会工作人员都是义工，普遍缺乏监督物业企业的时间、专业知识和经验，业委会对物业公司的监督不够有力。四是政府实际的物业管理机构——新罗区物业管理站级别低、人员少、工作量大，难以适应快速增长的住宅小区物业管理需求。

本人结合在职时从事城建环保法律监督工作和退休后担任华鼎公馆小区业委会主任的工作实践，就加强龙岩中心城区物业管理工作提出如下建议：

一、提升政府物业管理机构规格，完善物业管理体系。

按照建管分离的原则，在此新一轮政府机构之后，我市政府物业管理职能从房地产主管部门转到城市管理部门，但目前仍然延续由市政府委托区政府管理的模式，中心城区十分繁杂的物业管理工作实际上主要由新罗区物业管理站这个股级单位负责，令其不堪重负。物业管理是城市管理的重要方面，龙岩中心城区的物业管理应当同城管执法、市政维护、园林绿化、环境卫生一样由市城市管理局直接管理，不应当委托下放给新罗区管理。建议成立隶属于市城管局的物业管理处，并在市城管局直属的各街道执法大队增加物业管理的职能，各街道办事处（镇政府）和社区居委会配合城市管理部门做好物业管理工作，构建“市政府负责、城管局管理、街道社区配合”的物业管理新体制。

二、推进成立业主委员会工作，加强业主维权能力。

业主大会是业主自治组织，业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主监督物业企业、维护业主权益。目前我市许多小区还没有成立业主委员会，监督主体缺位，业主权益受损。政府物业主管部门和街道、社区党组织应当加快推进各小区成立兼合式党支部，引导小区成立以党支部为核心的业主委员会。政府物业管理部门要加强与业委会主任的联络，建立各街道业主委员会主任联系群，经常组织业委会主任培训，提高业委会主任的业务能力，指导业委会制定物业公司监督办法，强化业委会的监督和维权作用。物业主管部门要改变重物业公司、轻业主委员会的倾向，更多地关心、支持业委会的工作。据悉，政府安排了200万元资金（市、区财政各出100万元），计划专项用于对物业公司的评先奖励。这是完全没有必要的。建议政府将这笔钱用于扶持业主委员会。大多数业主委员会没有收入，业委会成员都是义工，更需要政府的扶持和鼓励。同时，政府物业管理部门和社区居委会也要加强对业委会的监督，避免少数业委会负责人以权谋私。

三、规范物业管理活动中相关主体行为。

1.规范前期物业招投标管理。前期物业是由开发商选聘的，不是业主选聘的。国务院《物业管理条例》第二十四条规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；”但由于政府监管不到位，几乎所有的开发商都以邀请招标的方式走形式，选聘自己企业集团的公司或者关联企业，严重违背了国家倡导的房地产开发与物业管理相分离的原则。开发商与前期物业企业形成利益共同体，合谋通过《前期物业服务合同》规定偏高的收费标准和不合理条款而损害业主权益。据不完全统计，截止2017年底，龙岩中心城区物业收费标准在1.60元/月.平方米及以上的小区只有23个，仅占15.4%，但是，去年以来新交房的商品房前期物业收费标准都在1.60元/月.平方米及以上，有力拉动物业收费价格较快增长。业主明知被开发商和前期物业合谋侵害，却毫无办法，投诉无门，不得不接受由开发商和前期物业合谋制定的物业收费价格。建议政府加强对前期物业招投标的监督管理，规范开发商的前期物业招投标行为，落实国家提倡的“房地产开发与物业管理相分离的原则”，遏制开发商与前期物业企业形成利益共同体，维护正常的物业服务市场秩序和业主权益。

2.规范物业承接查验工作。根据现行物业管理法规，新建物业交付使用前，建设单位和前期物业服务企业应当共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。但由于大多数开发商和前期物业企业之间是同一企业集团的兄弟公司或者关联企业，承接查验工作走过场。到若干年后成立业委会时，业委会选聘新的物业公司后，前期物业一走了之，开发商一推了之，甩下一大堆问题给业委会和新聘物业公司，许多遗留问题却难以整改，业主利益受到很大侵害。建议政府物业管理部门要高度重视物业承接查验工作，一要依法组织居委会、业主代表、物业管理协会参与承接查验，政府物业主管部门应当派员进行见证和监督；二是在成立业主委员会后，应当组织物业承接查验的复查工作，监督开发商和前期物业企业将小区共用部位、共用设施设备和相关资料完整移交业主委员会或新聘物业公司；三是房地产主管部门要依法监督开发商整改落实物业承接查验发现的问题，不让承接查验工作走过场。

3.规范物业服务收费管理。物业收费问题是物业管理最敏感的问题，也是物业服务监管的难点。目前物业服务企业对业主的收费主要有三：一是按建筑面积收取的物业费。据不完全统计，截止2017年底，龙岩中心城区物业收费标准在1.60元/月.平方米及以上的小区有23个，仅占15.4%；1.25-1.50元/月.平方米的小区有27个，仅占18.1%；1.00-1.20元/月.平方米的小区有84个，占56.4%；0.6-0.9元/月.平方米的小区有15个，仅占10.0%。二是按车位收取的停车服务费。目前龙岩中心城区停车服务费大多为40-60元/车.月。这部分收费是偏高的，应当包含地下车库的照明抽水用电、保洁用水、保安保洁人工费和消防通风设施维护费。三是水电公摊。这部分最复杂，物业公司猫腻最多、业委会最难以监管。比如，不同层级电表重复计费，物业公司不按“龙建房[2015]41号”文承担公共照明费用，在收取停车服务费后又将理应由物业公司承担的地下车库水电费列入全体业主公摊，将理应由物业公司承担的物业办公用电列入公摊，以及过高的电梯维保费用等等。有的物业公司长期不公示水电公摊计算，有的有的物业公司由公司总部负责水电公摊计算，连小区物业服务中心主任都不知是怎么计算的，更无从解答业主质疑和接受业主查询，业委会工作人员也很难查出水电公摊计算的猫腻，水电公摊费成了物业收费的一个黑洞。2019年5月21日，福建省发展和改革委员会、福建省住房和城乡建设厅发布了《关于物业服务收费管理有关问题的通知》（闽发改服价〔2019〕331号）。这个《通知》规定“除保障性住房物业服务收费实行政府指导价外，其他物业服务收费实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人就服务内容和收费标准在物业服务合同中约定。”也就是说，政府对物业服务收费的监管不是更严了，而是更宽了。这就不得不把业主委员会对物业公司收费的监督推到了第一线。为了使业委会的监督具有可操作性，建议政府引导业委会与物业公司改变目前的物业收费模式，将水电公摊费（不含二次供水用电）、电梯维保费并入按建筑面积计费的物业费中（大约要增加0.20-0.30元/月.平方米），物业公司不再另行收取水电与电梯维保公摊费。已经完成自来水“一户一表”改造的小区，二次供水用电转由自来水公司与水费一并收取；未完成自来水“一户一表”改造的小区，二次供水用电继续由物业公司按用水量分摊收取。这种收费方式的改变既可以杜绝水电公摊收费的黑洞，方便业主监督，又可以促进物业公司节水节电和加强对电梯维保公司的监管，节约物业管理成本。

4.规范物业服务合同管理。目前物业服务合同都按照政府物业主管部门的要求使用福建省住房和建设厅制定的《福建省物业服务合同》示范文本。省、市政府物业主管部门应当根据新修订的《福建省物业管理条例》和省发改委、省住建厅新发布的《关于物业服务收费管理有关问题的通知》（闽发改服价〔2019〕331号）修订《福建省物业服务合同》示范文本。物业是靠人做的，《物业服务合同》示范文本应当增加对物业公司定员和物业服务标准的约定条款，以增强合同约束的有效性，引导物业企业规范物业服务行为。

5.规范并简化公维金管理。要坚持由政府物业管理部门代管公共维修资金，不宜由业主委员会自行管理，避免因监管不力出现资金管理风险。对公维金的申请使用程序和申报材料要适当简化，以提高使用效率。

6.规范业主物业装修管理。住宅装修是小区物业管理的难点。要通过人大立法制定房屋装饰装修和建筑物外立面管理的地方法规，规范业主物业装修行为。城管执法部门要坚决制止违规装修和违法建设行为。要推行安装隐形安全网、禁止凸出墙面安装防盗网。要出台政府规范性文件，在装修工程中强制推广使用袋装预拌干混砂浆和建筑垃圾袋装化，禁止散装沙石料和建筑垃圾进电梯，减少业主运送装修材料和建筑垃圾对电梯的损害。

四、制定保障性住房物业服务等级标准和收费基准价格，引导物业服务市场健康发展。

保障性住房物业服务等级标准是商品房物业服务标准的标杆，政府指导价是市场调节价的参照。目前我市大部分小区业主委员会与物业公司签订物业服务合同时，都是参照市住建局、市物价局《关于龙岩市普通住宅前期物业服务等级标准和等级收费基准价格的通知》（龙建房[2015]41号）进行磋商约定的。2019年5月21日省发改委、省住建厅《关于物业服务收费管理有关问题的通知》（闽发改服价〔2019〕331号）发布后，省物价局、省住建厅《关于印发〈福建省物业服务收费管理办法〉的通知》（闽价服〔2010〕267号）和《关于做好住宅前期物业服务收费政策衔接工作的通知》（闽价服〔2015〕298号）同时废止。因此，以“闽价服[ 2010 ]267号”文为依据制定的“龙建房[2015]41号”文也应当废止。这样，业主委员会与物业公司签订物业服务合同时，就失去了参照。建议市物价局、城管局尽快根据省发改委、省住建厅《关于物业服务收费管理有关问题的通知》（闽发改服价〔2019〕331号）的要求，制定《龙岩市保障性住房物业服务等级标准和收费基准价格》，既可规范实行政府指导价的保障性住房物业服务标准和收费行为，又可引导实行市场调节价的商品房物业企业规范物业服务标准和收费行为，也使业主委员会对物业企业的监督有所参照，促进我市物业服务市场健康发展。（作者系新罗区华鼎公馆小区业主委员会主任、龙岩市人大城建环保委员会原主任）